Q: Was bedeutet die degressive AfA bei Neubauten?

Für Neubauobjekte gilt seit 2023 eine 5 % degressive AfA auf die Herstellungskosten (§ 7 Abs. 5a EStG). Besonders wertvoll: Die höheren Abschreibungen fallen in die ersten sechs Jahre bis 8 Jahren – genau in jene Phase, in der Kapitalanleger meist den größten steuerlichen Effekt benötigen.

Q: Was ist die Sonder-AfA (QNG/DGNB)?

Bei zertifizierten Neubauten (QNG/DGNB) ist zusätzlich eine Sonderabschreibung von 5 % pro Jahr über 4 Jahre möglich (§ 7c EStG) . Damit können Anleger einen erheblichen Teil der Investition in kurzer Zeit steuerlich geltend machen. Ziel ist den höchsten Energiestandard zu erfüllen und die deutlich höheren Planungs- und Baukosten für Kapitalanleger zu kompensieren!

Question 1

Warum eignen sich Denkmal- und Neubauimmobilien besonders für Kapitalanleger?

Accepted Answer

Weil beide Immobilienarten starke steuerliche Effekte bieten (Denkmal-AfA, degressive AfA, QNG-/DGNB-Sonder-AfA) und häufig mit staatlichen Förderdarlehen kombiniert werden können. Das steigert die Eigenkapitalrendite deutlich.

Keine energetischen Altlasten:

Neubauten (KfW-, QNG-/DGNB-Projekte) und hochwertig sanierte Denkmalimmobilien erfüllen aktuelle Energie- und Effizienzstandards.

Damit sind Sie nicht von zukünftigen EU-Sanierungsrichtlinien (z. B. der EU-Gebäuderichtlinie / EPBD) betroffen.

Geringes Instandhaltungsrisiko:

Sowohl Neubau als auch vollständig sanierte Denkmalsubstanz bieten ein äußerst geringes Risiko für unerwartete Reparaturen.

Bei Denkmalobjekten ist die gesamte Haustechnik – Heizung, Elektrik, Leitungen, Dach, Fassade – neu aufgebaut.

Bei Neubauten gilt Gewährleistung nach BGB bzw. VOB.

Für Kapitalanleger bedeutet das eine hohe Planungssicherheit, kalkulierbare Kostenstrukturen und ein minimiertes Risiko für teure energetische Nachrüstungen, die sonst in vielen Bestandsimmobilien drohen.

Question 2

Was ist die Denkmal-AfA und welchen Vorteil habe ich?

Accepted Answer

Bei denkmalgeschützten Objekten können die Sanierungskosten über 12 Jahre steuerlich abgeschrieben werden (§ 7i EStG).

Das führt zu deutlichen Steuerersparnissen und sorgt für eine spürbar höhere Rendite auf Ihr eingesetztes Eigenkapital.

Question 3

Was bedeutet die degressive AfA bei Neubauten?

Accepted Answer

Für Neubauobjekte gilt seit 2023 eine 5 % degressive AfA auf die Herstellungskosten (§ 7 Abs. 5a EStG).

Besonders wertvoll: Die höheren Abschreibungen fallen in die ersten sechs Jahre bis 8 Jahren – genau in jene Phase, in der Kapitalanleger meist den größten steuerlichen Effekt benötigen.

Question 4

Was ist die Sonder-AfA (QNG/DGNB)?

Accepted Answer

Bei zertifizierten Neubauten (QNG/DGNB) ist zusätzlich eine Sonderabschreibung von 5 % pro Jahr über 4 Jahre möglich (§ 7c EStG).

Damit können Anleger einen erheblichen Teil der Investition in kurzer Zeit steuerlich geltend machen.

Ziel ist den höchsten Energiestandard zu erfüllen und die deutlich höheren Planungs- und Baukosten für Kapitalanleger zu kompensieren!

Question 5

Wie finde ich heraus, ob ein bestimmtes Projekt zu mir passt?

Accepted Answer

In einem kurzen Erstgespräch klären wir Ihre steuerliche Ausgangslage, finanziellen Rahmenbedingungen und Anlageziele.

Darauf basierend empfehlen wir Ihnen jene Projekte, die fachlich und wirtschaftlich am besten zu Ihnen passen.

Question 6

Wie baut man mit Immobilien ein strukturiertes Portfolio  auf?

Accepted Answer

Ein erfolgreiches Immobilienportfolio entsteht nicht durch Zufall, sondern durch eine fundierte Strategie. Entscheidend sind dabei das Zusammenspiel aus Finanzierung, Steueroptimierung, Standortwahl und Risikomanagement. Erfahrene Kapitalanleger folgen dabei stets denselben bewährten Prinzipien:

1. Der Hebeleffekt: Mit wenig Eigenkapital mehrere Einheiten aufbauen!

Durch 100 %-Finanzierungen und gezielte Nutzung steuerlicher Vorteile (z. B. degressive AfA, Denkmal-AfA, QNG-/DGNB-Sonderabschreibung) lässt sich bereits mit minimalem Eigenkapitaleinsatz die erste Immobilie erwerben.

Mit wachsendem Portfolio verbessert sich die Bonität – was zusätzlichen Finanzierungsspielraum schafft, oft ohne weiteres Eigenkapital.

2. Steuerliche Optimierung als Wachstumstreiber

Gerade bei höheren Einkommen wirken Abschreibungen wie ein Renditeturbo:

Je mehr Objekte im Bestand, desto stärker senken die AfA-Effekte die persönliche Steuerlast.

Das Ergebnis: Mehr Liquidität, die direkt in den Ausbau des Portfolios reinvestiert werden kann.

3. Standortstrategie: Nur wirtschaftlich starke Regionen

Ein tragfähiges Portfolio basiert auf soliden Standorten mit:

stabilem oder wachsendem Bevölkerungsprofil,
hoher Nachfrage im Premium-Wohnsegment, starken Arbeitgebern & zukunftssicheren Branchen,
niedrigen Mietausfallrisiken (Absicherung möglich),
klarer politischer & regulatorischer Stabilität.

Nur solche Lagen bieten nachhaltigen Cashflow und langfristigen Wertzuwachs.

4. Risikoabsicherung: Neubau & sanierte Denkmäler Professionelle Anleger vermeiden unsanierte Bestände und setzen auf:

Neubauten: geringe Instandhaltung, lange Gewährleistung, keine energetischen Altlasten

vollsanierte Denkmalimmobilien: technisch auf Neubauniveau, attraktive steuerliche Vorteile

So werden Sanierungsrisiken, Instandhaltungskosten und politische Risiken (z. B. EU-Energieauflagen) frühzeitig ausgeschlossen.

5. Portfolioarchitektur: Der Weg zu 3–8 Einheiten

So gehen erfahrene Investoren vor:

Start: Erwerb der ersten Einheit (Neubau oder Denkmal), steuerliche Vorteile nutzen

Stabilisierung: Nach Erstvermietung und positiver Bewertung Finanzierung der zweiten Einheit

Hebelwirkung: Steuerersparnis + Mieteinnahmen = neue Liquidität für Folgeinvestitionen

Diversifikation: Kombination aus Neubau, Denkmal und verschiedenen Standorten

Wachstum: Aufbau von 3–8 Einheiten in 3–7 Jahren – je nach Einkommen, Bonität und Strategie

6. Laufende Optimierung & Professionalisierung

Ein gut strukturiertes Immobilienportfolio bringt langfristige Vorteile:

kontinuierliche Mieteinnahmen
dauerhafte Steuerersparnisse
planbarer Wertzuwachs
wachsende Bonität und Finanzierungsspielraum

💡 Fazit:

Der Aufbau eines Immobilienportfolios ist kein Zufallsprodukt – sondern das Ergebnis eines strategisch geplanten Systems. Wer die Grundprinzipien kennt und klug anwendet, kann bereits in wenigen Jahren ein substanzstarkes Immobilienvermögen aufbauen.

Question 7

Warum ist die Eigenkapitalrendite wichtiger als die Mietrendite?

Accepted Answer

Die Mietrendite misst nur das Verhältnis von Jahresmiete zum Kaufpreis. In wirtschaftlich starken Regionen – besonders bei Neubau- und Denkmalimmobilien – liegt sie aufgrund hoher Baukosten, moderner Standards und guter Lagen meist bei 2,5–3,5 %. Das ist normal und kein Nachteil.

Entscheidend für Kapitalanleger ist aber die Eigenkapitalrendite.

Sie berücksichtigt:

Steuervorteile (degressive AfA, Denkmal-AfA, Sonder-AfA)
den Fremdkapitalhebel (100 %-Finanzierung)
KfW-Förderung und Tilgungszuschüsse
geringe Instandhaltung und planbare Kosten

Dadurch entsteht eine überdurchschnittlich hohe Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital, oft deutlich zweistellig – selbst bei moderater Mietrendite.

Wichtig:

Hohe Mietrenditen entstehen fast immer dort, wo das Risiko hoch ist:

strukturschwache Regionen
Bevölkerungsrückgang
Leerstandsrisiko
energetische Sanierungspflichten
geringe Wertentwicklung

Professionelle Anleger entscheiden daher nie nach der Mietrendite allein, sondern nach der Eigenkapitalrendite, Stabilität und Zukunftsfähigkeit des Standorts.

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Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Warum eignen sich Denkmal- und Neubauimmobilien besonders für Kapitalanleger?

Was ist die Denkmal-AfA und welchen Vorteil habe ich?

Was bedeutet die degressive AfA bei Neubauten?

Was ist die Sonder-AfA (QNG/DGNB)?

Wie finde ich heraus, ob ein bestimmtes Projekt zu mir passt?

Wie baut man mit Immobilien ein strukturiertes Portfolio auf?

Warum ist die Eigenkapitalrendite wichtiger als die Mietrendite?

Wie funktioniert eine 100 %-Finanzierung – und warum nutzen diese Strategie vor allem Vermögende?

Welche Vorteile bietet die KfW-Förderung?

Wie viel Eigenkapital wird tatsächlich benötigt?

Muss ich mich selbst um die Vermietung kümmern?

Warum bietet die HIKV nur ausgewählte Standorte an?

Was passiert, wenn der Mieter nicht zahlt oder die Wohnung vorübergehend leer steht?

Wie hoch ist der Zeitaufwand für mich als Eigentümer?

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Was ist die Sonder-AfA (QNG/DGNB)?

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